Immobilienrecht – „greif- und erlebbar“!

Wie würden Sie Ihren Tätigkeitsbereich „Immobilienrecht, Immobilientransaktionen und Projektentwicklung“ bei ZIRNGIBL kurz beschreiben?

Grundstücke kaufen, Gebäude abreißen und neu bauen, Vermieten und Verpachten und das Neue oder Gebrauchte dann verkaufen. Nebenbei auch noch einen Streifzug durch das Zivil- und Handelsrecht bei der Finanzierung oder das Recht der Kapitalanlage bei den Immobilienfonds unternehmen.

Besonders: Nach einiger Zeit den eigenen Kindern und Freunden, von „seinen Gebäuden“ erzählen zu können und beim Vorbeifahren auf die Häuser hinzuweisen.

Was genau sind Ihre Aufgaben und Tätigkeiten? Was sind die typischen Probleme an einer Immobilientransaktion?

Der Verkauf oder der Ankauf einer im Bau befindlichen Immobilie, die gerade vermietet wird oder die Entwicklung einer Immobilie, erfordert den Überblick über eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen. Diese Rechtsverhältnisse sind zu gestalten – und dies nicht nur juristisch sauber, sondern insbesondere vor dem Hintergrund des Immobilienmarktes, dessen Kenntnis die Voraussetzung dafür ist, das Gewollte auch um- und durchzusetzen. Erwartet wird neben dem juristischen Handwerkszeug die Kenntnis vom Zusammenspiel dieser Rechtsverhältnisse vor dem Hintergrund des Immobilienmarktes. Dabei kommt dem Management des Prozesses und der Marktkenntnis große Bedeutung zu, was weit über die rein juristische Vertragsgestaltung hinausgeht. Nicht zu vergessen ist die Menschenkenntnis und das Verhandlungsgeschick, was täglich in einer Vielzahl von Situationen unter Beweis zu stellen ist.

  
Dr. Ulrich May

Was macht die Arbeit im Immobilienrecht, den Immobilientransaktionen und der Projektentwicklung gerade besonders spannend? Warum sollte man sich für eine Karriere in diesem Bereich entscheiden?

Es handelt sich um eine hochkomplexe Querschnittsmaterie, die nicht auf ein Rechtsgebiet beschränkt ist, sondern viele Rechtsgebiete vereint - beispielhaft: Kaufrecht, Mietrecht, Kreditsicherheitenrecht, öffentliches und privates Baurecht, Vergaberecht, Sachenrecht, Kapitalanlagerecht, Aufsichtsrecht etc. (die Liste ließe sich fortsetzen) – das ist eine Herausforderung, die Spaß macht.

Dabei ist das Produkt, nämlich die Immobilie mit ihren Gebäuden, anders als z.B. eine Gesellschaft, real greif- und erlebbar. Schließlich ist es ein sicheres und stabiles Rechtsgebiet: Seit die Menschen sesshaft wurden, hat die Immobilie und ihre Bebauung eine zentrale Rolle eingenommen, was auch so bleiben wird. Als handelbares Gut ist die Immobilie nicht mehr aus unserem Wirtschaftsleben wegzudenken. Dass es dabei meist um besonders hochwertige Wirtschaftsgüter und hohe Preise geht, gerade wenn man an ganze Immobilienportfolien denkt, macht das die Sache zusätzlich sehr reizvoll.

In welchen Rechtsgebieten verlangen Sie deshalb vertiefte Kenntnisse? Gibt es universitäre Schwerpunkte oder Praktika, die besonders empfehlenswert oder sogar Einstellungsvoraussetzung sind?

Gute zivilrechtliche Kenntnisse und eine fundierte juristische Ausbildung, die sich in unseren Einstellungskriterien widerspiegeln, sind notwendig. Die fachliche Ausbildung in der Praxis insbesondere mit Blick auf die wirtschaftlichen Zusammenhänge und die vielfältigen vertraglichen Beziehungen und Verflechtungen, lassen sich im Rahmen der universitären Ausbildung nicht erwarten und sind auch nicht notwendig. Das leisten wir. Hilfreich ist es, Bezüge zur Immobilie zu suchen. Praktika, auch am Bau oder bei den diversen Marktteilnehmern (Makler, Projektentwickler, Investoren, Baufirmen, Architekten und Ingenieure, Finanzier etc.) sind sicherlich hilfreich, aber keineswegs zwingende Voraussetzung für eine erfolgreiche Karriere im Bereich des Immobilienwirtschaftsrechts. Dies gilt auch für eine Referendariatsstation bei einer Kammer für Bausachen.

Ist eine Promotion oder ein spezielles LL.M.-Programm besonders empfehlenswert?

Auf jeden Fall. Unabhängig von der fachlichen Ausrichtung unterstreicht dies die Fähigkeit und den Willen, eine komplexe Aufgabe über einen längeren Zeitraum hinweg zu verfolgen und zu einem erfolgreichen Ende zu bringen.

Diese Fähigkeiten sind bei komplexen Transaktionen und den regelmäßig langen Projektentwicklungen von großer Bedeutung. Außerdem schätzen wir natürlich besonderes Engagement, dass in einer erfolgreichen Promotion oder einem LL.M. zum Ausdruck kommt.

Müssen Bewerber über bestimmte Fähigkeiten verfügen, die besonders entscheidend sind für diesen Tätigkeitsbereich

Gute, möglichst verhandlungssichere Englischkenntnisse sind erwünscht, da es nicht ausbleibt, dass ausländische Marktteilnehmer sich auf dem deutschen Immobilienmarkt tummeln und den Rat unserer Kanzlei suchen. Einen Auslandsaufenthalt schätzen wir insbesondere wegen der damit verbundenen Persönlichkeitsentwicklung und Erfahrung, nicht notwendig mit Blick auf die fachlichen Qualifikationen. Das Immobilienwirtschaftsrecht bei ZIRNGIBL sucht Persönlichkeiten, die auch langfristig auf Augenhöhe mit erfolgreichen Marktteilnehmern interagieren und Projekte abwickeln.

Sie unterscheiden zwischen Immobilien- und Baurecht zum einen, wozu letztlich auch der Bereich „Immobilienrecht, Immobilientransaktionen und Projektentwicklung“ gehört, sowie Gesellschaftsrecht und M&A zum anderen. Wo liegen die gravierenden Unterschiede bzw. wo gibt es gemeinsame Schnittstellen?

Schnittstellen liegen hauptsächlich bei der Begründung und der Strukturierung der Vehikel, mit denen und in deren Rahmen Immobilien gekauft, verkauft und entwickelt werden – Projektgesellschaften, Joint-Venture-Strukturen und die Organisation von Immobilienkonzernen, insbesondere vor dem Hintergrund auch des Steuerrechts, sind hier die Stichworte. Natürlich werden Immobilien oder Immobilienportfolios aus steuerlichen oder strukturellen Gründen oft via M&A-Transaktionen veräußert. In all diesen Fällen gilt es, die Schnittstellen im Team von Steuerfachleuten, Corporate-Spezialisten und Immobilien-Know-How-Trägern abzuwickeln.

In welchen Projektphasen werden sie typischerweise engagiert – ganz am Anfang oder wenn das Kind bereits in den Brunnen gefallen ist?

Das lässt sich nicht generell sagen. Alle Spielarten sind denkbar und kommen vor. Das ist von vielen Faktoren abhängig. Aufgrund unserer oft langjährigen Mandatsbeziehungen und unserem Beratungsansatz, die Dinge auch über das rein juristische hinaus zu gestalten, sind wir im Regelfall von Anfang an in die Projekte, sei es bei Transaktion oder bei Projektentwicklungen, mit eingebunden.

Bei den gemeinsamen Schnittstellen, inwieweit funktioniert die Zusammenarbeit der Anwälte im jeweiligen Bereich?

Wir sind groß, aber schlagkräftig und eine recht eingeschworene Gemeinschaft, sodass die Zusammenarbeit immer reibungslos, schnell und auf Zuruf erfolgt. Besonders wichtig: Bei uns gibt es keine Profit-Center. Der Erfolg des Projekts und die Zufriedenheit der Mandanten kommt allen Kanzleimitgliedern zu Gute und nicht nur dem Sachbearbeiter und Akquisiteur. Dieses System ist für eine enge Zusammenarbeit optimal.

Inwieweit lässt sich der Bereich Immobilienrecht, Immobilientransaktionen/Projektentwicklung mit Ihrer Arbeitsgruppe „Digitalisierung / Industrie 4.0“ verbinden?

Es gibt viele Anknüpfungspunkte. Erwähnt seien z.B. nur die Planungen von Gebäuden und das technische Management von Gebäuden via „BIM“ (Building Information Modeling), also die umfassende 3D-Abbildung von Gebäuden in der Planung, in der Bauphase und darüber hinaus auch in der Bewirtschaftungsphase. Soeben haben wir einen IT-Fachmann mit an Bord genommen, der die Schnittstelle zwischen unserer Beratungstätigkeit und der IT besetzt. Es geht dabei nicht um einen Netzwerkadministrator, sondern vielmehr darum die IT in unsere Beratungsleistung zu integrieren und unsere zum Teil schon in diesem Bereich existierenden Produkte zu optimieren. Die Immobilienbewirtschaftung und damit einhergehend unsere Beratungsleistung wird in Zukunft noch weit mehr als bisher IT-gestützt erfolgen. ZIRNGIBL hat insbesondere im Immobilienbereich erhebliche Mittel in die Dokumentenautomation und die Datenaufbereitung sowie Legal Tech investiert. Wir haben tolle Dinge angeschoben, die ich an dieser Stelle aber nicht alle verraten möchte…

Beraten und begleiten Sie bei Bauprojekten nur Privatpersonen bzw. Unternehmen oder auch öffentlich-rechtliche Institutionen?

Sowohl als auch. Der Schwerpunkt liegt jedoch bei den Unternehmen.
 

Haben Sie dabei hauptsächlich mit Einzelimmobilien oder eher mit Großprojekten zu tun?

Sowohl als auch, wenn das Volumen passt. Was wir jedoch nur in seltenen Ausnahmefällen und regelmäßig dann nur aufgrund persönlicher Verbundenheit machen, ist den privaten Häuslebauer zu beraten. Das würde sich wirtschaftlich nicht rechnen. Unsere Klienten sind hauptsächlich professionelle Marktteilnehmer.
 

Wie oft kommen durchschnittlich im Jahr internationale Transaktionen vor?

Das ist schwer anzugeben, da dies in den Jahren doch sehr unterschiedlich ist. Abhängig ist dies auch von der Marktsituation. Wir sehen im Moment nach wie vor einige ausländische Investoren, die in den deutschen Immobilienmarkt investieren. Unser Schwerpunkt liegt aber sicherlich bei der Beratung deutscher Marktteilnehmer. Ausländische Marktteilnehmer begleiten wir bei Ihren Aktivitäten in Deutschland (inbound). Die Ausnahme – aber auch diese kamen und kommen vor – ist die Begleitung von Mandanten bei Ihren Auslandsaktivitäten (outbound).
 

Welchen Tipp möchten Sie einem jungen Rechtsanwalt oder Referendar noch mitgeben?

Ein guter Jurist ist nicht zwingend ein guter Anwalt, ein guter Anwalt ist aber immer ein guter Jurist, aber noch viel mehr. Ein wunderschöner Beruf, wenn man sich hierzu berufen fühlt, vor allem im Bereich des Immobilienrechts.

Vielen Dank, Herr Dr. Ulrich May!

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